Praga Studio - Lokale inwestycyjne z przewagą nad mieszkaniami - Analiza rentowności

Praga Studio to nowoczesna inwestycja typu aparthotelowego zlokalizowana w sercu warszawskiej Pragi, łącząca unikalny klimat tej dzielnicy z funkcjonalnością i komfortem współczesnych apartamentów. Projekt wyróżnia się nowoczesną architekturą oraz wysokim standardem wykończenia. Praga Studio oferuje inwestorom apartamenty z doskonałą. lokalizacją w Warszawie, z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej, licznych restauracji, kawiarni, galerii sztuki oraz terenów rekreacyjnych. Inwestycja jest idealna zarówno dla osób szukających wyjątkowego miejsca do czasowego pobytu (np. studentów lub młodych profesjonalistów), jak i dla inwestorów poszukujących nieruchomości o wysokiej rentowności.

Małe jest piękne i … bardziej dochodowe!

Lokale w Praga Studio to nieduże pokoje hotelowe o powierzchni około 17 m², każdy z prywatną łazienką i aneksem kuchennym, wykończone pod klucz. Inwestorzy mają możliwość zakupu mebli i wyposażenia bezpośrednio od dewelopera lub samodzielnego urządzenia lokali. Dodatkowym atutem jest elastyczność w łączeniu lokali w większe apartamenty o powierzchni 34 m² lub 50 m², z opcją przekształcenia połączonych przestrzeni w pełnoprawne mieszkania, co daje szerokie możliwości dostosowania przestrzeni do indywidualnych potrzeb. Zakup jednego lokalu to kwota około 350 tys. zł brutto, a po odliczeniu VAT kwota spada do 285 tys. zł netto. Zakup kawalerki na wynajem w Warszawie w tej cenie jest w praktyce niemożliwy. Aktualnie (tj. we wrześniu 2024) średnia cena za 1 m2 kawalerki w Warszawie wynosi 22 664 zł. Kawalerka o powierzchni 32 m2 kosztować będzie 725 248 zł. Odejmując VAT (8%) oznacza to wydatek w kwocie 671 526 zł. Zakup dwóch lokali inwestycyjnych w Praga Studio o łącznej powierzchni 32 m2 to wydatek w kwocie 570 000 zł netto, a więc o 100 000 zł mniej.

Sprawdźmy więc, jak wygląda strona przychodowa tej inwestycji. Małe (poniżej 20m2) i funkcjonalne studio wyposażone w łazienkę i aneks kuchenny można wynająć w Warszawie na rynku wynajmu długoterminowego już za 2000 zł miesięcznie (plus opłaty). Wynajmując dwa lokale inwestycyjne zakupione w Praga Studio można uzyskać przychody na poziomie 4000 zł miesięcznie (plus opłaty). Cena wynajmu kawalerki posiadającej status mieszkania (o powierzchni od 25 do 35 m2) to przeciętnie kwota 2 800 zł miesięcznie (plus opłaty). Różnica w przychodach przy zakupie dwóch lokali inwestycyjnych w Praga Studio w porównaniu z zakupem małego mieszkania w tej samej cenie to kwota 14 400 zł rocznie na korzyść lokali inwestycyjnych (czynsz za dwa lokale inwestycyjne to 48 000 zł rocznie + opłaty, a czynsz za jedną kawalerkę to 33 600 zł rocznie + opłaty).

Wynajem krótkoterminowy najlepszym rozwiązaniem

W zależności od lokalizacji i standardu, apartamenty w nieruchomościach hotelowych mogą generować znaczne wyższe dochody z wynajmu krótkoterminowego. W Warszawie inwestorzy mają zapewniony stały napływ gości, co przekłada się na wysoki wskaźnik obłożenia wynoszący aktualnie powyżej 70% rocznie. Jak wynika z danych STR Global, Warszawa zajmuje 10 miejsce wśród głównych europejskich rynków hotelowych pod względem wzrostu wskaźnika RevPAR w 2023 r. w stosunku do roku 2019 (wskaźnik RevPAR to średnioroczny dochód dzienny z wynajmowanego pokoju (ADR) pomnożony przez % obłożenia w danymroku). Warszawa była też jedynym rynkiem poza Wilnem i Edynburgiem spośród głównych miast Europy, gdzie w 2023 roku odnotowano wzrost obłożenia w stosunku do roku 2019.
Jak wynika z danych STR Global, spośród miast w Polsce to właśnie w Warszawie możliwe jest uzyskanie w 2024 roku najwyższej średniorocznej ceny za pokój (ADR) w wysokości aż 415,8 zł za dobę. Przyjmując więc ostrożnie 60% obłożenia rocznie i skromne ADR w kwocie 324 zł za dobę (w tym 8% VAT), można oszacować, że dwa lokale w Praga Studio przynosić będą przychody w kwocie 141 912 zł rocznie.

Wybierz profesjonalne zarządzanie
Obiekty aparthotelowe zazwyczaj oferują zarządzanie wynajmem apartamentów przez profesjonalne firmy zarządzające, co eliminuje konieczność bezpośredniego angażowania się inwestora w codzienne operacje. Profesjonalni operatorzy zazwyczaj pobierają prowizje w wysokości od 15% do 30% wartości przychodu z wynajmu krótkoterminowego, dodając zazwyczaj do ceny noclegu opłatę za sprzątanie. W Praga Studio inwestor może swobodnie wybrać operatora, który będzie zarządzał wynajmem jego lokalu lub może zarządzać swoim lokalem samodzielnie. Przed podjęciem decyzji dotyczącej wyboru operatora warto się również zapoznać z ofertą Wojas Hospitality przygotowaną specjalnie dla klientów Wojas Development.

Korzyści podatkowe
Wynajem lokalu użytkowego oferuje znaczące korzyści podatkowe w porównaniu do lokalu mieszkalnego. Inwestorzy mogą korzystać z amortyzacji na poziomie 2,5% rocznie, odliczać koszty związane z utrzymaniem i wyposażeniem lokalu oraz uzyskać zwrot 23% VAT od zakupu. Te zalety sprawiają, że lokal użytkowy jest atrakcyjniejszy pod względem finansowym, szczególnie w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Co więcej, sprzedaż lokalu użytkowego po 10 latach jest zwolniona z VAT (możliwość skorzystania z tego zwolnienia dotyczy lokali nabytych na działalność gospodarczą, które były użytkowane przez ten okres).

Z kolei wynajem lokalu mieszkalnego, szczególnie w ramach wynajmu prywatnego, oferuje mniej korzystne rozwiązania podatkowe. Ryczałt (8,5%–12,5%) nie pozwala na odliczenie kosztów ani amortyzacji. Również przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych nie można dokonywać amortyzacji lokali mieszkalnych. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym odliczenie VAT nie będzie możliwe, a przy zakupie na rynku pierwotnym VAT odliczymy jedynie w stawce 8%. Ograniczona możliwość odzyskania VAT i brak amortyzacji sprawia, że inwestycje w mieszkania mogą generować mniejsze zwroty.

Regulacje prawne
Różne miasta w Europie posiadają odmienne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, co może wpłynąć na możliwość i opłacalność inwestycji. Na przykład w miastach takich jak Barcelona, Paryż, Amsterdam czy Berlin wprowadzono istotne ograniczenia lub całkowite zakazy wynajmu mieszkań na Airbnb (lub podobnych platformach). Jednak ograniczenia takie nie dotyczą hoteli, a także lokali inwestycyjnych o przeznaczeniu hotelowym, które mogą być wynajmowane bez takich restrykcji. Tym samym, w przypadku wprowadzenia takich ograniczeń w Warszawie, popyt na lokale hotelowe, w tym lokale inwestycyjne, zwiększy się istotnie.Wynajem lokali na cele krótkoterminowe, np. w formie aparthotelu, minimalizuje ryzyko problemów związanych z najemcami, które mogą wynikać z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku wynajmu długoterminowego mieszkań, najemcy są chronieni przez prawo, co może prowadzić do sytuacji, w których właściciel ma trudności z eksmisją nierzetelnych najemców, nawet jeśli ci zalegają z opłatami lub niszczą mieszkanie. Wynajem krótkoterminowy apartamentów hotelowych, np. na doby, tygodnie czy miesiące, nie podlega tym samym regulacjom prawnym, co tradycyjny wynajem mieszkań. Dzięki temu właściciel ma większą kontrolę nad swoją nieruchomością i może szybciej reagować na sytuacje problematyczne, co minimalizuje ryzyko finansowe i operacyjne.

Podsumowanie
Lokal inwestycyjny w nieruchomości hotelowej to atrakcyjna forma inwestycji dla osób poszukujących pasywnych źródeł dochodu. Dzięki profesjonalnemu zarządzaniu i elastycznym możliwościom wynajmu, tego typu inwestycje mogą przynieść wysokie zyski. Dodatkowo, korzyści podatkowe, takie jak możliwość amortyzacji, odpisywanie kosztów wyposażenia i remontów od przychodu oraz zwrot VAT, czynią te inwestycje jeszcze bardziej atrakcyjnymi w porównaniu do tradycyjnych mieszkań. W przypadku oferowania lokalu do krótkotrwałego zakwaterowania inwestycja w apartamenty inwestycyjne może dać inwestorowi od 2 do 3 razy wyższą rentowność niż zakup klasycznego mieszkania (kawalerki) na wynajem w Warszawie.